Вторичка подорожала в 16 из 18 городов за год

Квартиры на вторичном рынке Казахстана в сентябре почти не изменились в цене: по данным Krisha.kz, средняя цена предложения по стране выросла всего на 0,3% за месяц. Но на длинной дистанции рынок продолжает дорожать: за год квадратный метр подорожал в 16 из 18 крупных городов, с начала года — в 12. Быстрее всех растут Кокшетау, Астана и Караганда, а в Актау и Актобе цены уже ползут вниз.

Главные цифры

Самым дорогим рынком остаётся Алматы: средний метр в объявлениях стоит 796 144 тенге. За сентябрь цена прибавила 0,3%, за год — 3,7%, а с января даже снизилась на 1,1%. Астана растёт куда быстрее: 611 306 тенге за метр, плюс 1,5% за месяц, 6,9% за девять месяцев и 11,8% за год. В Шымкенте метр стоит 472 570 тенге, за месяц он подешевел на 0,1%, с начала года — на 1,4%.

• Кокшетау — 366 256 тенге за метр, +13,4% за год, лидер по росту;
• Караганда — 437 344 тенге, +10,3% за год;
• Павлодар — 427 580 тенге, +9,5% за год;
• Актау — 402 604 тенге, −3,8% за год и −5,2% с начала года;
• Актобе — 309 684 тенге, −4,8% с начала года.

Если перевести это в типичную квартиру на 50 квадратов, по средней цене предложения она стоит около 39,8 млн тенге в Алматы и около 30,6 млн в Астане. В столице такая квартира за год подорожала примерно на 3,2 млн тенге, в Алматы — примерно на 1,4 млн (расчёт по средней цене метра и годовому приросту из данных Krisha.kz).

Почему ценники стоят, а сделок меньше

Речь о ценах в объявлениях, а не в договорах. По оценке Krisha.kz, при торге покупатели получают скидку от 1 до 7%, в отдельных случаях — до 10%. Массового снижения цен этой осенью эксперты портала не ждут: по их мнению, рынок будет корректироваться за счёт торга, а не за счёт переписанных ценников.

Покупателей при этом становится меньше. По данным Бюро национальной статистики, в августе в стране зарегистрировали 35 807 сделок купли-продажи жилья — на 13,5% меньше, чем годом раньше. Сильнее всего спрос просел в Астане: минус 32,3% за год, хотя именно там цены растут быстрее, чем в других мегаполисах.

Разрыв с доходами тоже никуда не делся. Депутат Курултая Бурихан Нурмухамедов на этой неделе предложил оценивать доступность жилья не по средней, а по медианной зарплате, которая в 2025 году составляла 317 тысяч тенге, тогда как самая распространённая зарплата в стране — 116 тысяч. «Расчёты по средней зарплате создают завышенное представление о возможностях типичной казахстанской семьи», — приводит его слова Tengrinews.

Что это значит для покупателя

Ждать обвала цен на вторичке этой осенью, судя по данным, не стоит, но и платить ровно по ценнику не обязательно: когда сделок становится меньше, у покупателя появляется пространство для торга. Больше всего его там, где цены с начала года стоят или снижаются, — в Алматы, Шымкенте и западных городах. В Астане и на севере ситуация обратная: двузначный рост означает, что каждый месяц ожидания обходится дороже.

В сентябре rizz.kz уже разбирал, почему сделок с жильём становится меньше, а цены при этом не падают.

Источники: Krisha.kz — цены на вторичное жильё в сентябре 2026 года, Kursiv — сделки с жильём в августе по данным БНС, Forbes Kazakhstan — стагнация рынка недвижимости, Tengrinews — предложение изменить расчёт доступности жилья