Рынок недвижимости в Казахстане в 2026 году: цены, сделки, прогноз

В 2026 году рынок недвижимости в Казахстане продолжает дорожать, но покупают меньше. В сентябре квадратный метр в новостройке стоил в среднем 626 252 тенге (+10,9% за год), на вторичке — 638 533 тенге (+7,9%), а аренда подорожала сразу на 16,7%. Число сделок при этом падает: в августе их было на 13,5% меньше, чем годом раньше. Разбираем, что произошло с ценами, спросом и ипотекой и чего ждать дальше.

Коротко: рынок жилья в 2026 году

• Цены растут медленнее, чем в 2025 году, но продолжают расти — сильнее всего дорожают новостройки.
• Аренда стала самым быстрорастущим сегментом: +10,4% только с начала года.
• Сделок меньше: покупатели дольше выбирают и чаще торгуются.
• С 1 января 2026 года застройщики платят НДС 16% при продаже жилья — это давит на цены новых проектов.
• Базовая ставка Нацбанка снижается (16,25% с 4 сентября 2026 года), но рыночная ипотека по-прежнему дорогая, поэтому спрос держится на госпрограммах.

Цены на жилье: сколько стоит квадратный метр

По данным Бюро национальной статистики, к сентябрю 2026 года все три сегмента рынка заметно подорожали по сравнению с концом 2025-го.

Сегмент	Ноябрь 2025, ₸/м²	Сентябрь 2026, ₸/м²	Рост к сентябрю 2025
Новостройки	568 813	626 252	+10,9%
Вторичное жилье	587 929	638 533	+7,9%
Аренда (в месяц)	4 920	5 486	+16,7%

Первичный рынок

Новостройки дорожают быстрее вторички: +6,8% с начала 2026 года против +2,9%. Главная причина — налоговая реформа. С 1 января застройщики платят НДС 16% при продаже жилья, а льгота сохранилась только для проектов, начатых до этой даты. Поэтому эффект проявляется постепенно, по мере выхода новых ЖК, и раньше привычная разница «новостройка дешевле готового жилья» почти исчезла.

Дороже всего новое жилье в Астане (745 887 ₸/м²) и Алматы (739 762 ₸/м²). Быстрее всего за год оно подорожало в Туркестане (+19,4%) и Алматы (+16,5%). Самый низкий уровень среди крупных городов — в Уральске, около 339 тыс. тенге за метр.

Вторичный рынок

Вторичка растет спокойнее и остается главным полем для торга. Алматы — самый дорогой город на вторичном рынке (756 164 ₸/м²), Астана — второй (741 532 ₸/м²). Дешевле всего готовые квартиры в Кызылорде, Таразе и Актау — около 350 тыс. тенге за метр. Быстрее всего за год вторичка подорожала в Кокшетау (+18,2%) и Павлодаре (+11,1%).

По данным Krisha.kz, примерно у каждого седьмого объявления о продаже квартиры за год хотя бы раз снижалась цена. Обычный торг — 1–7% от цены объявления, по переоцененным объектам — до 10%.

Рынок аренды

Аренда — самый горячий сегмент 2026 года. Средняя ставка по стране — 5 486 тенге за квадратный метр в месяц, только за сентябрь она выросла на 2,5%. Дороже всего снимать жилье в Астане (6 388 ₸/м²) и Алматы (6 353 ₸/м²): однокомнатная квартира на 40 м² в этих городах обходится в среднем примерно в 250 тыс. тенге в месяц. Рекордный годовой рост — в Павлодаре (+41,7%) и Петропавловске (+37,4%).

Рост поддерживают те, кто отложил покупку из-за дорогой ипотеки, а осенью — еще и студенты в Алматы и Астане.

Алматы и Астана: цены в сентябре 2026 года

Город	Новостройки, ₸/м²	Вторичка, ₸/м²	Аренда, ₸/м² в месяц
Алматы	739 762	756 164	6 353
Астана	745 887	741 532	6 388
Казахстан в среднем	626 252	638 533	5 486

Сделки: покупать стали реже

В августе 2026 года в Казахстане зарегистрировали 35 807 сделок купли-продажи жилья. Это на 3,6% меньше, чем в июле, и на 13,5% меньше, чем в августе 2025-го. За январь — август сделок стало меньше на 4,3%.

Где рынок самый активный

Лидером по числу сделок в 2026 году стал Алматы — 7 690 сделок, или 21,5% от всех по стране. Астана — на втором месте (6 398 сделок, 17,9%), хотя годом ранее столица лидировала: за год число сделок там сократилось примерно на треть. Третья — Карагандинская область (7,9%).

Как изменился покупатель

Импульсивных покупок почти не осталось. Покупатели:

• дольше выбирают и чаще торгуются;
• смотрят на итоговую стоимость с отделкой, а не на цену «за метр в черновой»;
• выбирают компактные квартиры с продуманной планировкой;
• стараются уменьшить долговую нагрузку или обойтись без кредита.

Перед сделкой на вторичке стоит проверить объект: как получить сведения о собственнике и обременениях через eGov, мы разбирали отдельно.

Новостройка или вторичка

Выбор все меньше зависит от общего состояния рынка и все больше — от сроков, бюджета и готовности брать на себя риски.

Новостройки: ставка на перспективу

Новое жилье выбирают, чтобы получить современный дом и зафиксировать цену на старте. Но порог входа выше:

• нужен заметный первоначальный взнос;
• придется ждать сдачи дома;
• многое зависит от репутации застройщика;
• в новых проектах цена уже учитывает НДС, поэтому скидки на старте продаж стали редкостью.

Вторичка: гибкость и скорость

Готовая квартира позволяет быстро выйти на сделку, сразу увидеть состояние объекта и избежать строительных рисков. Плюсы вторички:

• реальная возможность торга;
• большой выбор в обжитых районах;
• меньшая зависимость от ипотечных программ — часть госпрограмм на вторичку не распространяется.

Ипотека и роль государства

Нацбанк с лета снижает базовую ставку: 4 сентября 2026 года ее опустили третий раз подряд — до 16,25%. Годовая инфляция в августе замедлилась до 9,8%. Но рыночная ипотека все равно стоит заметно дороже 16% годовых, поэтому основной поток ипотечных сделок дают госпрограммы.

Какие программы работают в 2026 году

• «Наурыз» (Отбасы банк) — для тех, у кого не было жилья последние 5 лет. Ставка 9%, для социально уязвимых категорий 7%, взнос от 10% (новостройка с чистовой отделкой) или от 20%, займ до 36 млн тенге в Астане и Алматы и до 30 млн в регионах, срок до 19 лет. Нужен депозит в Отбасы банке.
• «Наурыз жұмыскер» — те же условия для людей рабочих профессий из утвержденного списка.
• «7-20-25» — ставка 7%, взнос от 20%, срок до 25 лет, только готовое первичное жилье. Лимит стоимости — 30 млн тенге в Астане и Алматы, 25 млн в Караганде, 20 млн в остальных регионах. Финансирование ограничено, и желающих намного больше, чем займов.

Как устроены другие схемы, мы разбирали в материалах про каскадную ипотеку и про депозиты в Отбасы банке.

Ипотека — точечный инструмент

Банки строже оценивают платежеспособность, а с середины 2026 года предельная ставка (ГЭСВ) по ипотеке ограничена 20% вместо прежних 25%, и условия все больше зависят от размера первоначального взноса. Для массового покупателя ипотека перестала быть универсальным решением: в сделках растет роль собственных накоплений.

Главные тренды рынка

• Спрос смещается к доступным форматам. Компактные квартиры с понятной итоговой ценой продаются лучше просторных.
• Ликвидность важнее статуса. Даже для себя покупают с расчетом на возможную перепродажу или сдачу в аренду — в районах с инфраструктурой и транспортом.
• Аренда — не временный вариант. Для части горожан это долгосрочный формат жизни, а для частных инвесторов — способ получать стабильный доход вместо ставки на перепродажу.
• Качество среды стало нормой. Дворы без машин, энергоэффективность и цифровые сервисы в доме воспринимаются уже как стандарт, а не как опция.

Прогноз: чего ждать до конца 2026 года и в 2027-м

Цены продолжат расти, но неравномерно

Обвала цен ждать не стоит. Новостройки будут дорожать быстрее остального рынка: по мере распродажи проектов, начатых до налоговой реформы, доля жилья с НДС в цене будет расти. Аналитики допускают, что максимальный эффект налога придется на 2027–2028 годы. На вторичке рост будет скромнее, а переоцененные объекты будут продаваться с дисконтом.

Спрос сохранится, но требования усилятся

На первый план выходят соотношение цены и качества, юридическая чистота объекта и реальная ликвидность. Малоликвидные квартиры в неудачных локациях будут продаваться дольше.

Ипотека не станет драйвером

Снижение базовой ставки может постепенно удешевить кредиты, но быстрого ипотечного бума ждать не стоит. Госпрограммы продолжат поддерживать базовый спрос, а покупка все чаще будет опираться на собственные накопления.

Аренда будет дорожать

Пока покупка дорожает быстрее доходов, спрос на аренду будет расти, а вместе с ним и ставки — особенно в Астане, Алматы и городах с притоком работников.

Итог простой: рынок недвижимости в Казахстане стал сегментированным и рациональным. Универсального ответа «покупать или ждать» нет — решение зависит от города, бюджета, формата жилья и того, как вы собираетесь его использовать.