Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығы 2026: бағасы, мәмілелер, болжам
Жаңа үйдің бір шаршы метрі орта есеппен 626 мың теңге, қайталама нарықта — 638 мың, жалдау ақысы бір жылда 16,7%-ға қымбаттады, ал мәміле азайды. Баға, ипотека және болжам туралы түсіндіреміз.
2026 жылы Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығы қымбаттауын жалғастырып жатыр, бірақ үй сатып алушылар азайды. Қыркүйекте жаңа үйдің бір шаршы метрі орта есеппен 626 252 теңге болды (бір жылда +10,9%), қайталама нарықта — 638 533 теңге (+7,9%), ал пәтер жалдау 16,7%-ға қымбаттады. Есесіне мәміле саны азайып барады: тамызда олар былтырғыдан 13,5%-ға аз болды. Баға, сұраныс пен ипотекада не болып жатқанын және алда не күтетінін талдаймыз.
Қысқаша: 2026 жылғы тұрғын үй нарығы
- Баға 2025 жылғыдай қарқынмен өспесе де, әлі көтеріліп келеді — ең көп қымбаттағаны жаңа үйлер.
- Ең жылдам өсіп жатқан сегмент — жалдау: жыл басынан бері ғана +10,4%.
- Мәміле азайды: сатып алушылар ұзақ таңдап, жиі саудаласады.
- 2026 жылдың 1 қаңтарынан бастап құрылыс салушылар тұрғын үй сатқанда 16% ҚҚС төлейді — бұл жаңа жобалардың бағасын көтеріп отыр.
- Ұлттық банктің базалық мөлшерлемесі төмендеп келеді (2026 жылғы 4 қыркүйектен 16,25%), бірақ нарықтық ипотека әлі қымбат, сондықтан сұранысты мемлекеттік бағдарламалар ұстап тұр.
Тұрғын үй бағасы: бір шаршы метр қанша тұрады
Ұлттық статистика бюросының дерегінше, 2026 жылдың қыркүйегіне қарай нарықтың үш сегменті де 2025 жылдың соңымен салыстырғанда айтарлықтай қымбаттады.
| Сегмент | 2025 жылғы қараша, ₸/м² | 2026 жылғы қыркүйек, ₸/м² | 2025 жылғы қыркүйекпен салыстырғанда |
|---|---|---|---|
| Жаңа үйлер | 568 813 | 626 252 | +10,9% |
| Қайталама нарық | 587 929 | 638 533 | +7,9% |
| Жалдау (айына) | 4 920 | 5 486 | +16,7% |
Бастапқы нарық
Жаңа үйлер қайталама нарыққа қарағанда тезірек қымбаттап жатыр: жыл басынан бері +6,8%, ал қайталамада +2,9%. Негізгі себеп — салық реформасы. 1 қаңтардан бастап құрылыс салушылар тұрғын үй сатқанда 16% ҚҚС төлейді, жеңілдік тек осы күнге дейін басталған жобаларға ғана сақталды. Сондықтан әсері бірден емес, жаңа тұрғын үй кешендері шыққан сайын біртіндеп байқалады. Бұрын үйреншікті болған «жаңа үй дайын пәтерден арзан» деген айырма іс жүзінде жойылды.
Жаңа үй ең қымбат Астанада (745 887 ₸/м²) және Алматыда (739 762 ₸/м²). Бір жылда ең көп қымбаттаған қалалар — Түркістан (+19,4%) мен Алматы (+16,5%). Ірі қалалар арасында ең төменгі баға Оралда — метріне шамамен 339 мың теңге.
Қайталама нарық
Қайталама нарықта баға баяу өседі, саудаласуға да мүмкіндік көп. Бұл нарықта ең қымбат қала — Алматы (756 164 ₸/м²), екінші орында — Астана (741 532 ₸/м²). Дайын пәтер ең арзан Қызылорда, Тараз бен Ақтауда — метріне шамамен 350 мың теңге. Бір жылда ең көп қымбаттағаны — Көкшетау (+18,2%) мен Павлодар (+11,1%).
Krisha.kz дерегінше, пәтер сату туралы әр жетінші хабарландыруда бір жыл ішінде баға кемінде бір рет түскен. Әдетте саудаласып, хабарландырудағы бағадан 1–7% түсіруге болады, тым қымбат қойылған нысандарда — 10%-ға дейін.
Жалдау нарығы
2026 жылы ең қызған сегмент — жалдау. Ел бойынша орташа ақы — айына шаршы метріне 5 486 теңге, тек қыркүйектің өзінде 2,5%-ға өсті. Пәтер жалдау ең қымбат Астанада (6 388 ₸/м²) және Алматыда (6 353 ₸/м²): бұл қалаларда 40 шаршы метрлік бір бөлмелі пәтер орта есеппен айына шамамен 250 мың теңге тұрады. Бір жылдағы рекордтық өсім — Павлодарда (+41,7%) және Петропавлда (+37,4%).
Ипотека қымбат болғандықтан үй алуды кейінге қалдырғандар жалдау сұранысын арттырып отыр, ал күзде Алматы мен Астанада оған студенттер қосылады.
Алматы мен Астана: 2026 жылғы қыркүйектегі баға
| Қала | Жаңа үйлер, ₸/м² | Қайталама нарық, ₸/м² | Жалдау, айына ₸/м² |
|---|---|---|---|
| Алматы | 739 762 | 756 164 | 6 353 |
| Астана | 745 887 | 741 532 | 6 388 |
| Қазақстан бойынша орташа | 626 252 | 638 533 | 5 486 |
Мәмілелер: үйді сирек сатып алатын болды
2026 жылғы тамызда Қазақстанда тұрғын үйді сатып алу-сатудың 35 807 мәмілесі тіркелді. Бұл шілдеге қарағанда 3,6%-ға, ал 2025 жылғы тамызға қарағанда 13,5%-ға аз. Қаңтар–тамызда мәміле саны 4,3%-ға қысқарды.
Нарық қай жерде белсенді
2026 жылы мәміле саны бойынша Алматы алдыға шықты — 7 690 мәміле, яғни елдегі барлық мәміленің 21,5%-ы. Астана екінші орында (6 398 мәміле, 17,9%), дегенмен бір жыл бұрын елорда көш бастап тұрған еді: онда мәміле саны бір жылда шамамен үштен бірге азайды. Үшінші орында — Қарағанды облысы (7,9%).
Сатып алушы қалай өзгерді
Асығыс шешім қабылдайтындар азайды. Қазір сатып алушылар:
- ұзақ таңдап, жиі саудаласады;
- қаралай әрлеудегі метр бағасына емес, әрлеуімен қоса шығатын түпкі құнға қарайды;
- жоспарлауы ойластырылған шағын пәтерлерді таңдайды;
- қарызын азайтуға немесе несиесіз-ақ шешуге тырысады.
Қайталама нарықта мәміле жасамас бұрын нысанды тексерген жөн: eGov арқылы мүлік иесі мен ауыртпалықтар туралы мәліметті қалай алуға болатынын бөлек жаздық.
Жаңа үй ме, әлде қайталама нарық па
Таңдау нарықтың жалпы жағдайына емес, көбіне мерзімге, бюджетке және тәуекелге қаншалықты дайын екеніңізге байланысты.
Жаңа үй: болашаққа есеп
Жаңа үйді заманауи тұрғын үй алып, бағаны бастапқы кезеңде бекітіп алу үшін таңдайды. Бірақ кіру табалдырығы жоғары:
- бастапқы жарна едәуір көп керек;
- үйдің пайдалануға берілуін күту керек;
- көп нәрсе құрылыс салушының беделіне байланысты;
- жаңа жобалардың бағасында ҚҚС бар, сондықтан сату басталғандағы жеңілдік сирек кездеседі.
Қайталама нарық: икемділік пен жылдамдық
Дайын пәтерді тез сатып алып, жағдайын бірден көруге және құрылыс тәуекелінен құтылуға болады. Қайталама нарықтың артықшылықтары:
- шын мәнінде саудаласуға болады;
- қоныстанған аудандарда таңдау көп;
- ипотекалық бағдарламаларға тәуелділік аз — кейбір мемлекеттік бағдарламалар қайталама нарыққа қолданылмайды.
Ипотека және мемлекеттің рөлі
Ұлттық банк жаздан бері базалық мөлшерлемені төмендетіп келеді: 2026 жылғы 4 қыркүйекте ол қатарынан үшінші рет 16,25%-ға дейін түсірілді. Тамызда жылдық инфляция 9,8%-ға дейін баяулады. Соған қарамастан нарықтық ипотека жылдық 16%-дан әлдеқайда қымбат, сондықтан ипотекалық мәмілелердің негізгі бөлігі мемлекеттік бағдарламалар арқылы жасалады.
2026 жылы қандай бағдарламалар жұмыс істейді
- «Наурыз» (Отбасы банк) — соңғы 5 жылда баспанасы болмағандарға арналған. Мөлшерлеме 9%, әлеуметтік осал санаттар үшін 7%, жарна 10%-дан (таза әрлеуі бар жаңа үй) немесе 20%-дан, қарыз Астана мен Алматыда 36 млн теңгеге дейін, өңірлерде 30 млн теңгеге дейін, мерзімі 19 жылға дейін. Отбасы банкте депозит болуы шарт.
- «Наурыз жұмыскер» — бекітілген тізімдегі жұмысшы мамандық иелеріне арналған, шарттары сол.
- «7-20-25» — мөлшерлеме 7%, жарна 20%-дан, мерзімі 25 жылға дейін, тек дайын бастапқы тұрғын үй. Құн шегі — Астана мен Алматыда 30 млн теңге, Қарағандыда 25 млн, басқа өңірлерде 20 млн. Қаржы шектеулі, ал қалаушылар қарыз санынан әлдеқайда көп.
Басқа схемалардың қалай жұмыс істейтінін каскадты ипотека және Отбасы банктегі депозиттер туралы материалдарда түсіндірдік.
Ипотека — нақты мақсатқа арналған құрал
Банктер төлем қабілетін қатаңырақ тексереді, ал 2026 жылдың ортасынан бастап ипотекаға шекті мөлшерлеме (ЖТСМ) бұрынғы 25%-дың орнына 20%-бен шектелді, шарттар бастапқы жарнаның көлеміне көбірек байланысты болып барады. Көпшілік үшін ипотека әмбебап шешім болудан қалды: мәмілелерде өз жинағыңның рөлі артып келеді.
Нарықтың басты үрдістері
- Сұраныс қолжетімді форматтарға ауысып жатыр. Түпкі бағасы түсінікті шағын пәтерлер кең пәтерлерден жақсы сатылады.
- Өтімділік мәртебеден маңызды. Өзі тұру үшін алса да, кейін сату немесе жалға беру мүмкіндігін ойлайды — инфрақұрылымы мен көлік қатынасы жақсы аудандарды таңдайды.
- Жалдау уақытша шешім емес. Қала тұрғындарының бір бөлігі үшін бұл ұзақ мерзімді өмір салты, ал жеке инвесторлар үшін қайта сатудан гөрі тұрақты табыс көзі.
- Сапалы орта қалыпты талапқа айналды. Көліксіз аула, энергия тиімділігі және үйдегі цифрлық сервистер қосымша опция емес, стандарт ретінде қабылданады.
Болжам: 2026 жылдың соңына дейін және 2027 жылы не күтеміз
Баға өседі, бірақ біркелкі емес
Баға күрт құлайды деп күтудің қажеті жоқ. Жаңа үйлер нарықтың қалған бөлігінен тезірек қымбаттайды: салық реформасына дейін басталған жобалар сатылып біткен сайын бағасында ҚҚС бар тұрғын үйдің үлесі арта береді. Сарапшылардың пайымынша, салықтың ең үлкен әсері 2027–2028 жылдарға тура келуі мүмкін. Қайталама нарықта өсім баяуырақ болады, ал тым қымбат қойылған нысандар жеңілдікпен сатылады.
Сұраныс сақталады, бірақ талап күшейеді
Алдыңғы орынға баға мен сапаның арақатынасы, нысанның заңдық тазалығы және нақты өтімділік шығады. Орналасуы сәтсіз, өтімділігі төмен пәтерлер ұзағырақ сатылады.
Ипотека нарықты алға сүйремейді
Базалық мөлшерлеменің төмендеуі несиені біртіндеп арзандатуы мүмкін, бірақ ипотекалық серпіліс бола қоймайды. Мемлекеттік бағдарламалар негізгі сұранысты ұстап тұра береді, ал үй алу көбіне өз жинағына сүйенеді.
Жалдау қымбаттай береді
Үй сатып алу табыстан жылдамырақ қымбаттап тұрғанда, жалдауға сұраныс та, оның бағасы да өсе береді — әсіресе Астанада, Алматыда және жұмыс күші ағылып жатқан қалаларда.
Түйіні: Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығы сегменттеліп, есепке сүйенетін болды. «Қазір алу керек пе, әлде күткен жөн бе?» деген сұраққа бәріне ортақ жауап жоқ — бәрі қалаға, бюджетке, тұрғын үй форматына және оны қалай пайдаланғыңыз келетініне байланысты.
