Цены на недвижимость в Казахстане в 2026 году: города и динамика
В сентябре 2026 года метр в новостройках Казахстана стоил в среднем 626 тысяч тенге, на вторичке — 639 тысяч. Где жильё дороже и дешевле всего и как быстро растут цены.
В сентябре 2026 года квадратный метр в Казахстане в среднем стоил 626 252 ₸ в новостройках и 638 533 ₸ на вторичном рынке, по данным Бюро национальной статистики. За год новое жильё подорожало на 10,9%, вторичное — на 7,9%. Но средняя цифра мало что говорит: в Астане и Алматы метр стоит дороже 740 тысяч, а в Уральске и Кызылорде — меньше 350 тысяч.
Сколько стоит квадратный метр: новостройки и вторичка
Готовое жильё в среднем по стране по-прежнему дороже нового — разница около 12 тысяч тенге за метр. Рост к осени замедлился: в сентябре новостройки прибавили всего 0,1% за месяц, вторичка — 0,5%.
| Сегмент | Цена за м², сентябрь 2026 | За месяц | За год |
|---|---|---|---|
| Новостройки | 626 252 ₸ | +0,1% | +10,9% |
| Вторичное жильё | 638 533 ₸ | +0,5% | +7,9% |
| Аренда (в месяц) | 5 486 ₸ | +2,5% | +16,7% |
Цены в новостройках
Дороже всего новое жильё в городах с сильной экономикой, притоком людей и дефицитом земли под застройку:
- Астана — 745 887 ₸ за м²;
- Алматы — 739 762 ₸;
- Атырау — 553 394 ₸;
- Шымкент — 544 641 ₸.
В новых ЖК столиц в цену метра заложены закрытые дворы, подземные паркинги и современные планировки. Самые доступные новостройки — в Уральске (339 202 ₸), Актобе (356 454 ₸) и Кокшетау (376 143 ₸). Разница с Астаной — больше чем в два раза.
Цены на вторичное жильё
На вторичке лидирует Алматы — 756 164 ₸ за м², следом Астана (741 532 ₸) и Атырау (526 018 ₸). Дешевле всего готовые квартиры в Кызылорде (348 413 ₸), Таразе (352 879 ₸) и Актау (353 118 ₸). В таких городах рынок держится на местном спросе, инвесторов там почти нет.
Динамика цен на недвижимость в 2026 году
Год назад рынок рос быстрее: к ноябрю 2025-го новостройки за 12 месяцев подорожали на 15,5%, вторичка — на 14,3%. В 2026 году темп упал до 10,9% и 7,9%, а осенью цены почти остановились. При этом города двигаются по-разному.
Первичный рынок: где рост сильнее
За год, по подсчётам Krisha.kz на данных БНС, сильнее всего новостройки подорожали в Туркестане (+19,4%), Алматы (+16,5%), Актобе (+13,5%) и Кокшетау (+11,8%). В Астане — +10,1%. Почти на месте цены в Жезказгане (+1%), Кызылорде (+1,2%) и Талдыкоргане (+2,2%).
За один сентябрь новое жильё дорожало в Туркестане (+2,3%), Караганде (+1,9%) и Таразе (+1,5%). В Алматы цены не изменились, в Астане снизились на 0,2%.
Вторичный рынок: где дорожает и где дешевеет
За год готовое жильё в Астане подорожало на 9,3%, в Алматы — на 7,9%. В сентябре быстрее всего вторичка росла в Актобе (+2,3%), Усть-Каменогорске (+1,9%) и Атырау (+1,3%). Подешевела — в Жезказгане (−1,7%), Туркестане (−1,4%), Шымкенте и Петропавловске (по −0,6%).
Аренда дорожает быстрее покупки
Арендные ставки за год выросли на 16,7% — вдвое быстрее, чем цены на вторичку. Дороже всего снимать в Астане (6 388 ₸ за м² в месяц, +21,4% за год) и Алматы (6 353 ₸, +17,3%), дешевле всего — в Таразе (2 617 ₸) и Туркестане (2 914 ₸). Как снять квартиру в столице и не нарваться на проблемы, мы разбирали в материале про арендное жильё в Астане.
Почему вторичка часто дороже новостроек
- Обжитые районы. Большая часть старого фонда стоит там, где уже есть школы, сады, транспорт и магазины.
- Можно заехать сразу. Квартиры продаются с ремонтом и подключёнными коммуникациями, а новостройка часто требует ещё нескольких миллионов на отделку.
- Меньше рисков. Покупатель видит реальное состояние дома, двора и соседей, а не обещания застройщика.
- Спрос. В больших городах многим нужно жильё здесь и сейчас, без ожидания сдачи дома.
От чего зависят цены на недвижимость в Казахстане
Инфляция и себестоимость стройки
Дорожают стройматериалы, инженерные системы и работа строителей — всё это переходит в цену метра. Кроме того, квартиру в Казахстане традиционно покупают, чтобы сохранить деньги от инфляции, и это поддерживает спрос в неспокойные времена.
Ипотека и господдержка
Рыночные ставки по ипотеке высокие и отсекают часть покупателей. Спрос держат государственные и льготные программы, но лимиты по ним ограничены, а требования к заёмщикам строгие. Подробнее о том, как работает одна из схем, — в материале про каскадную ипотеку.
Миграция в крупные города
Астана, Алматы и Шымкент продолжают притягивать работников, студентов и предпринимателей. Там спрос стабильно выше, чем в городах, где квартиры покупают в основном местные жители.
Объёмы строительства
Много новых домов сдерживает рост цен, но при высоком спросе даже большой ввод жилья не приводит к удешевлению. В центральных районах мегаполисов свободной земли почти нет — это отдельно подогревает цены.
Инфраструктура и локация
Районы с удобной транспортной развязкой и рабочими местами рядом остаются дорогими независимо от возраста домов. Хороший пример — «Золотой квадрат» Алматы, где старые дома стоят дороже многих новых ЖК на окраинах.
Как читать цены, если вы покупаете квартиру
- Сравнивайте внутри одного города. Средняя цена по стране — только ориентир. Внутри города метр зависит от района, транспорта и инфраструктуры.
- Считайте полную стоимость. Новостройка дешевле за метр, но к ней добавятся ремонт, мебель и месяцы ожидания сдачи дома. Вторичка дороже, зато заселиться можно сразу.
- Смотрите на динамику. Если цены в городе почти не растут, это может говорить о слабом спросе или избытке предложения. Ровный умеренный рост — признак сбалансированного рынка.
- Помните о цели. Для жизни важны комфорт, школы и дорога до работы. Для инвестиций — ликвидность и доходность: при аренде, дорожающей быстрее квартир, сдача жилья в крупных городах выглядит интереснее, чем год назад.
Рынок жилья в 2026 году продолжает расти, но медленнее и неравномернее, чем в 2025-м. Итоговую цену квартиры всё сильнее определяют конкретный город, район и тип жилья, а не общие тренды. Прогнозы аналитиков на ближайшие месяцы — в обзоре рынка недвижимости Казахстана.
