Задаток и аванс: в чём разница и как не потерять деньги

Задаток — это деньги, которые покупатель передаёт продавцу до сделки в счёт будущей оплаты, и одновременно страховка от того, что кто-то передумает. Если сорвётся по вине покупателя, задаток остаётся у продавца. Если по вине продавца — он возвращает его в двойном размере. Аванс так не работает: это просто предоплата, которую при срыве сделки возвращают один к одному. Но всё это действует, только если задаток правильно оформлен на бумаге.

Что такое задаток по закону

Задаток описан в статье 337 Гражданского кодекса РК. Это денежная сумма, которую одна сторона выдаёт другой в счёт причитающихся по договору платежей — и в обеспечение заключения и исполнения договора. Отсюда две функции:

• платёжная — при сделке задаток засчитывается в цену;
• обеспечительная — он наказывает того, кто сорвал договорённость.

Важная деталь казахстанского кодекса: задатком можно обеспечить не только исполнение уже подписанного договора, но и само его заключение. Поэтому его спокойно передают вместе с предварительным договором (статья 390 ГК РК), когда основную сделку — например, купли-продажи квартиры — оформят позже.

Что будет с задатком, если сделка сорвалась

Последствия расписаны в статье 338 ГК РК:

• отказался покупатель (тот, кто дал задаток) — деньги остаются у продавца;
• отказался продавец (тот, кто получил задаток) — он обязан вернуть двойную сумму;
• никто не виноват — стороны разошлись по взаимному согласию до начала исполнения или исполнение стало невозможным без чьей-либо вины: задаток просто возвращают.

Сверх этого виновная сторона отвечает за убытки, но с зачётом суммы задатка, если в договоре не договорились иначе. Двойной возврат — не бонус, а минимальная санкция.

Задаток, аванс и залог: в чём разница

Эти три слова стоят рядом в любом разговоре о сделке, но юридически это разные вещи.

• Задаток — часть оплаты плюс гарантия. Сорвал сделку — теряешь деньги или платишь вдвойне.
• Аванс — просто предоплата. Сделка не состоялась — аванс возвращают в той же сумме, кто бы ни был виноват. Санкций нет.
• Залог — вообще не платёж, а имущество под обременением. Классика — квартира или машина в залоге у банка по кредиту: не платишь — её продают в счёт долга.

Если коротко: задаток — обещание с последствиями, аванс — деньги вперёд, залог — вещь под арестом до расчёта.

Как оформить задаток, чтобы он работал

Главное правило: соглашение о задатке заключают только в письменной форме — независимо от суммы, даже если основной договор потом будет удостоверять нотариус. Несоблюдение письменной формы делает соглашение о задатке недействительным. Устная договорённость и деньги «из рук в руки» превращают задаток в обычную предоплату, и двойную сумму с продавца уже не взыскать.

В соглашении (или в предварительном договоре с пунктом о задатке) должно быть:

• прямо слово «задаток» — не «предоплата» и не «аванс»;
• ФИО, ИИН и документы сторон;
• сумма задатка в тенге — расчёты в валюте между резидентами не допускаются;
• полная цена объекта и что задаток засчитывается в неё;
• точное описание объекта: адрес, кадастровый номер, площадь (для авто — VIN и госномер);
• срок, до которого стороны обязуются заключить основной договор;
• последствия срыва для каждой стороны — по статье 338 ГК РК;
• условия, при которых задаток возвращается без штрафа (например, банк не одобрил ипотеку).

Деньги лучше передавать банковским переводом с назначением платежа «задаток по соглашению от такого-то числа». Если наличными — продавец пишет расписку о получении именно задатка. Документ делают в двух экземплярах, по одному каждой стороне.

Нотариальное удостоверение для соглашения о задатке не обязательно. Но если сумма крупная, а стороны друг другу незнакомы, нотариус подстрахует: проверит личности, полномочия и подписи.

Сколько давать

Закон размер задатка не ограничивает. На рынке жилья Казахстана обычно договариваются о сумме до 10% стоимости квартиры. Слишком маленький задаток никого не удержит, слишком большой — опасен для покупателя, если продавец окажется недобросовестным и деньги придётся выбивать через суд.

Когда задаток нужен

• Ждёте одобрения ипотеки. Квартира найдена, банк думает — задаток удерживает продавца от поиска других покупателей. Но пропишите возврат на случай отказа банка, иначе рискуете потерять деньги. Если берёте ипотеку, посмотрите и наш разбор каскадной ипотеки.
• Продавец доделывает документы. Узаконивает перепланировку, снимает обременение, получает справки.
• Собственников несколько, и одного из них нужно дождаться или получить от него доверенность.
• На объекте долги. Иногда задатком гасят задолженность, чтобы выйти на чистую сделку, — это допустимо, если всё отражено в соглашении.

Когда давать задаток опасно

• у продавца нет правоустанавливающих документов и техпаспорта на руках;
• квартира в долевой собственности, а согласны на продажу не все;
• продают по доверенности — проверьте, что она действует и не отозвана;
• на объекте арест или обременение, о котором продавец молчит, — проверить можно через eGov или у нотариуса;
• просят перевести деньги на карту третьего лица или «срочно, пока другие не забрали».

Если покупатель не уверен в ипотеке, юристы советуют альтернативу: предварительный договор без задатка, но с условием об одобрении кредита.

Что дальше: от задатка до регистрации

После задатка стороны заключают основной договор купли-продажи. Его можно оформить у нотариуса — полное сопровождение сделки стоит около 12 МРП (51 900 ₸ в 2026 году) — или составить самостоятельно и подписать в ЦОНе. Регистрация права собственности обычно занимает три рабочих дня, уведомление приходит в личный кабинет eGov. Задаток засчитывается в итоговую цену — это тоже стоит прописать в основном договоре.

Источники: Гражданский кодекс РК — ст. 337–338 о задатке, Dogovor24 — предварительный договор (ст. 390 ГК РК), Krisha.kz — когда опасно давать задаток, Lada.kz — покупка квартиры в 2026 году